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经典案例
房屋买卖签多份合同引纠纷
 

近日,佛冈法院审结一起矛盾纠结的不动产买卖合同案件。买方与卖方为买卖某不动产签订3份合同和1份《协议》,后双方因履行合同及《协议》产生纠纷,诉至佛冈县人民法院(以下简称“佛冈法院”)。

  令人奇怪的是3份合同(编号两份5号和一份10号)落款日期相同,但约定不同的首付款,《协议》又约定各付各税,与合同矛盾。那么到底按哪个合同履行,《协议》又是否有效?在这些问题上买卖双方各执一词,互不相让。不止于此,买方郑某德起诉中称对方延迟交房6天,存在违约;卖方郑某明针锋相对提出反诉,认为对方迟交首付款13天,也是违约。双方要求对方承担违约责任,按日支付违约金。到底孰是孰非,案件扑朔迷离。

  法院审理认为,买卖双方在不动产登记中心存档的买卖合同没有编号,交易过程的首付款是30万元,银行按揭贷款是45万元,从而完成购房事宜,此金额与10号合同一致,由此判断双方履行的是10号合同,而非5号合同。

  按照10号合同,首付款于2017年11月25日前交付,交房时间为收齐全部房款时。买方于2017年10月13日交10万定金,到2017年11月25日仍未交足首付款30万,此时卖方未按合同约定没收定金及计付违约金,到2017年12月8日买方交齐首付款时,卖方出具收据接受,并于同一天与买方再签订《房地产买卖合同》交不动产登记中心存档办理相关事宜,且这份合同中载明2017年12月8日前支付首付款,税费按规定由双方各自负责,于2018年5月9日再收银行按揭购房款45万,此时已收齐全部款项,买卖行为已完成,而后已将房屋锁匙交付买方。对整个过程,是双方对超期交付首付款的默认,交易微调的默契,是卖方对迟交首付款的接受、准许,买卖交易、交接完成后如果再以此为由追究迟交首付款的违约责任,依情理难以服人。因此,买方迟交首付款的行为在本案的具体情况下不算违约。卖方于2018年5月9日收齐全款后,应当交付房屋给买方,而无证据证实买方同意延期交房,卖方于2018年5月15日才交锁匙,迟了6天,属于违约,应当承担违约责任。

  关于房屋税费各自负担的《协议》有效性问题,法院认为该协议明确以更改合同具体条款为目的而签订,双方签订的所有房屋买卖合同中均未提及该协议,因此可理解为该协议独立于房屋买卖合同,属于有效协议,是解决房屋过户税费的依据。

  综合以上情况,法院认为买方迟交首付款不属于违约,而卖方迟交房屋属于违约,依法应当承担逾期交房的违约责任。此外,卖方应按《协议》约定承担己方税费,遂依法作出判决。判决后,双方均未上诉,本案判决已发生法律效力。

 

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